医院開業の優良物件って?

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上記のようにいい開業物件を探しているのに、なかなかいい情報が来ないのであれば、それは先生のせいではありません。

「開業で失敗はできない。しかし、どういった物件だったら成功するのか答えが見えない」

「相談できるコンサルタントはいるが、明確な答えが出てこず、２～３年したら患者さんは増えてきますよの話ばかりで不安が消えない。

「わからないから、色々情報を集めるが、最近の現状を知れば知る程、不安が大きくなっていく。」

ここには今の医院開業物件探し特有の問題があります。この問題をどうにかしない限り、先生ご自身が安心し、自信を持って開業に進むことは厳しいのです。

その問題とは・・・

「開業で何がベストなのか、自信をもって先生ご自身が物件判断できる基準がまだ持てていないこと」

ではないでしょうか？

「先生ご自身が、実績から分析された納得できる物件判断の基準の知識を得、かつ心から安心できる基準以上の物件が手に入れば・・」安心されませんか？

「そして、その第一歩として是非知ってもらいたいことがあります。」

「戸建てでの開業はコストがかかりすぎて無理では・・・」

そう思われる先生も多いでしょう。しかし・・・

「戸建ての開業を、投資額などをテナント開業や医療モールでの開業と同程度に抑えることが出来れば、開業の選択肢が広がり先生の開業のポテンシャルが上がることを知っていただきたいと思っています。」

以前、同じ科目でテナント開業のクリニックと、戸建てのクリニックの売り上げや患者数を調べたところ、一般的に戸建てのクリニックが 1,000万円以上 売り上げが多かったのです。 当たり前ですよね。

一般的に戸建て開業はテナント開業より、建物など投資額が当然大きくなります。

大きくなりますが、地域アピールや認知度はテナント開業より高くなり、安心感も与えるせいか売上はテナントのクリニックより1,000万以上高いクリニックがほとんどだったのです。

テナント開業や医療モールでの開業は内装工事だけなので、建物の箱の分当然安くなります。

そのため、売り上げが少なくとも投資額が少ないため、損益分岐点が下がり、戸建てより少ない患者数でも利益が出やすい体質にはなっています。

そうはいっても、開業の本や耳にはいってくる情報は戸建て開業はお金がかかるという情報が多いのではないでしょうか？

そこで最初の段階で選択肢から外される先生が多いのではと思っています。

しかし、この 戸建てでの開業をテナントや医療モールでの開業投資額とほぼ変らない金額で開業できたら、高くなった1,000万円以上の売上のほとんどが利益になります。


つまり開業の投資額が同じであれば、戸建てで開業したほうが得となるかと思います。

「戸建ての開業は高くて無理」という情報で入口を決めてしまうと、先生ご自身の開業後のポテンシャルの可能性をご自身で狭くされているのかもしれません。

間違った情報で進んでいき、後から抜け道があることを知ると後悔されませんか？

コンサル会社も薬局と組んで医療モールの誘致を優先したら、モール紹介を優先しますよね。

ですが例えば同じモールに他科目でも同じ疾患を 取り合うケースがあれば、単体で開業した場合の「得られるべき利益」を失うことになりませんか？

院外処方をするクリニックの財務体質は 固定費＋少ない変動費 になります。

つまりこの固定費＋少ない変動費 を越えていけば、変動費が少ないため、
売上が10％上がれば、利益が1.5倍、2倍になる可能性さえあるのです。



私のコンサル先で医療モールの近くで一日外来１５０人以上の戸建てクリニックがありますが、うち１／３の疾患の患者さんは近くの 医療モールの他科目クリニックと競合しています。

競合はしていますが、
50人＊単価5,000円＊月営業日23日＊12ヶ月＝6,900万
変動費が900万と仮定しても、
損益分岐点を越し利益（150人ー50＝100人なので、利益はたっぷり出ています）をたっぷりとった上のさらにプラスして6,000万円がまるまる利益として乗ってきた場合、単体開業物件と医療モールの物件どちらが得ですか。

「得られるべき利益」を得ることが出来ない物件は、いい物件なのでしょうか？

また医療モールで「８科目同時オープンなので、地域のインパクトは大きいですよ。」と言われても、８科目同時にスタッフの求人を行うと、看護師さんや医療事務の取り合いをすることになれば、本当にいい人材をご自身のクリニックで確保することは可能なのでしょうか？



最近、ネットの炎上などでもわかるように患者さんもストレスを抱えた人が増えています。

優秀なスタッフが患者さんをきちんとした接遇で対応してくれたら、これからの開業でも先生のクリニックを選んでもらえる確率は上がるでしょう。

しかし同時期に開業する同じ医療モールの医療機関がスタッフの取り合いを同時期にするのであれば

４科目同時であれば、先生がいいスタッフを雇用できる確率は２５％かもしれません。

５科目同時であれば、先生がいいスタッフを雇用できる確率は２０％かもしれません。

もっと多い科目で同時オープンであれば、先生はいいスタッフを確保する確率はどれほどなのでしょうか？

医療モール間でも 求人活動が競争し、取り合いになれば、先生のクリニックの給与や時給は他と同じ金額で来てくれると思いますか？
それとも自身のクリニックだけ一番高い条件にされますか？

いい物件を選んで開業後の経営を成功させたいのであれば

いい雰囲気の物件だけではなく、
得られるべき利益や患者さんを満足させるスタッフの採用確率を上げることが必要 になってきます。

はじめまして、

医院開業・医院経営戦略コンサルタントのＯＳＣ株式会社の小副川です。

私はこれまで、医院開業・医院経営戦略コンサルタントとして

地主さんに建物を戸建てで建ててもらって、テナントや 医療モールとそれほど変わらない投資額で新規の開業をする という「建て貸し物件での開業」のコンサルを数多くやってきました。

クリニックの損益分岐点を下げる、労務管理・スタッフ採用教育の本も出版しています。 今回登録いただいたドクターの方には、その本のプレゼントもさせていただきます。

※建て貸しとは
地主さんがクリニック用の建物を建ててくれて、その建物を賃貸として借りる戸建て賃貸の開業形態

地主さんの建物が工事完了後の引き渡し以後賃料が発生するので、テナントなどの空家賃や内装工事期間中の家賃がいらないことがほとんど で、 その分テナントより安く開業できるケースも多いのです。

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を実現してきました。しかし成果を挙げられたドクターの方もはじめは医療モールやテナントも含め、いろいろ物件選びに迷われていたのです。

物件探しを何年もやった、開業の本を沢山よんで勉強した、コンサル会社の話も沢山聞いてみた。

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というお悩みを、とても多く耳にしました。

新規開業の人生をかけた開業希望の先生はとても熱心な方ばかりです。

新規開業で重要なのは、いい物件探し

【患者数が多く、且つ競合に 将来的にも勝ち続ける ことが出来る物件】

先生が一戸建ての建物をテナントと同程度の投資額での開業が出来ることで、損益分岐点を低く、売り上げは高く組み立てができることで、短期間での黒字化が出来るようになります。

事実新型コロナ以降でも建て貸し型の戸建て開業の当社コンサル先は全て早期黒字です。それも開業後３～５年は赤字と言われている地域でさえもです。

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「本当です！ 確認されたいお気持ちも重々承知しております。

個人情報でもあるので、私の口からは言えませんが、私のコンサル先に入っている電子カルテのメーカーの方に聞いていただければ、実際の初月黒字の確認が取れると思います。

電子カルテのメーカーの方も守秘義務があると思いますので、どこのクリニックと教えてはいただけないかもしれませんが、私のところ（ＯＳＣ株式会社）のコンサル先の 初月黒字の事例の確認 は取れると思います。」



しかし、ただ先生が建て貸し物件をいろいろ探して、新規開業されても同じような確率で早期黒字化できるとは限りません。

建て貸しをする建設会社の建築コストやコンサルタントの組み立て能力によって、賃料があがったり、内装の投資コストがあがって損益分岐点をテナント開業より大きく上げるかもしれないのです。

実際の先生が過去検討された開業物件での事業計画の損益分岐点は何人で黒字ですか？
来院の患者数のエビデンスは診療圏調査以外にデータはあったのでしょうか・・・

当社のコンサルの特徴として、投資コストを抑えクリニックの財務体質のコントロールをやるというノウハウがあります。 そのため、損益分岐点を通常の開業より、下げていることがほとんどです。

特にクリニックの人件費は、業界平均より２５～３０％前後低いコンサル先が多く、効果が高いコンサル先は業界平均の人件費５０％を切っているコンサル先も あります。

そしてその効果実証済の私小副川のノウハウの入門編を商業出版しています。今回ご登録いただいた先生には無料で私の本をプレゼントさせていただきます。

そして、マーケティングも得意なため、通常の他の新規開業のクリニックより、多くの患者さんに来ていただいています。

他の新規開業クリニックが赤字の段階でも黒字になる財務体質で、他の新規開業クリニックより患者さんが多く来院すれば、初月黒字の確率は大きく上がります。 そういう仕組作りを開業前から構築していきます。

先生ご自身がクリニックの新規開業の物件で得られるべき利益を手にする確率を大きく上げるのは 当社の「登録」のボタンを押して、物件探しをスタートするという意思決定のみ の話です。

自院が当社の「建て貸し」で開業しやるべきことを実行するだけで新患を増やし、早期の黒字化をすることは可能です。

しかし、悪いお知らせが一つあります。

当社のコンサルティングのキャパの問題で、年間の建て貸し数に制限を設けており、年間建て貸し関西で５件以内とさせていただきます。

当社のコンサルタントのキャパから、現時点ではこの数以上のコンサルをしていくと質が落ち、早期黒字化の実現可能性が低下するおそれがあるためです。

当社のキャパの問題で、クライアントになっていただける先生に、ご迷惑をかけることは本意ではないため、やりません！！

１６年前医療専門のコンサルタントとして独立するとき、

「開業されるDRご自身より、ご本人の立場をさらに深く考えコンサルをする」

という理念で今までブレずにやってきました。 その思いは今後も変えるつもりはありません。

■Ａ先生２０２０年４月開業

１：「開業前何に悩んでいましたか？」

最初は何がいいのかさっぱりわからなかった

開業してやっていけるかどうか不安だった

何を指標にして物件を選んだらいいのかわからなかった


２：「建て貸しで開業した成果」

ランニングコストが安いので、心理的負担が安い 延べ床面積６０坪、駐車場１５台、月額賃料４０万

２０２０年４月開業で、場所は阪神間での建て貸し開業

早期黒字

すでに医療法人申請

税引き前利益６，０００～７，０００万円の間

一人でやっている分、医療モールのように気を使う必要がない

家賃も安く損益分岐点が低いので、攻めていけるので高循環

テナントのような空家賃がなくリーズナブル

３：「ＯＳＣ株式会社小副川にコンサル依頼した決めて」

建て貸しとか関係なく、理屈が通っている。

こっちが思っていることに対し、精神論ではなく明確で論理的な答えが返ってきたから

コンサルに５人以上あったが、他はよいしょ型で持ち上げてくる

パターンと何もしなくていいよというお任せ型で、疑問に思った

ことを聞いても「大丈夫。任せてください。」と理解できない精神論を言われた。

「がんばれー」っていってくれる応援隊のような感じだった。

小副川さんだけが、ロジカルで納得できる回答をしてくれた。



４：「まだ建て貸しを知らない人へのメッセージ」

するしないにかかわらず、検討されたほうがいいと思います。

ついつい建て貸しを敬遠

借金が増えるのではとか、自分のものにならないと思うかもしれませんが、

そうじゃない事例もあるし、トータルのコストだけではなく
、ランニングコストもあらかじめ教えてもらえる

市販されている開業本やネットに載っていないことが数多くある

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■Ｂ先生（整形外科）２０２１年開業

１：「開業前何に悩んでいましたか？」

資金のことを悩んだ

とりあえず、自己資金はあるにせよ投資する金額が大きいので悩んだ

どれだけスタッフが集まるか

コロナの蔓延でどこまで動いていいのか不安だった

２：「建て貸しで開業した成果」

早期黒字

短期的に見れば、投資の総額が減るので、気が楽

融資も借りるお金もだいぶ下がった。

１日外来多い日は１７０人程度の日もあり。

駐車場１８台＋１０台＝２８台

１００坪


３：「ＯＳＣ株式会社小副川にコンサル依頼した決めて」

Ｙ先生の紹介(ＯＳＣ株式会社小副川コンサル)で、Ｙ先生のところで働いた

実際の開業医でどう動けばいいか身をもってわかった

患者さんの動かし方がわかった

患者さんが診察室に入ってからのその後の動線や

処置での動線を効率化して効率化できている

Y先生のところと設計も同じだったので、設計段階から具体的にイメージできた。



４：「まだ建て貸し知らない人へのメッセージ」

圧倒的に投資の金額が下がるので、融資の金額も下がる

利益が出やすい体質だった

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■Ｃ先生（小児科）

１：「開業前何に悩んでいましたか？」

自己資金が少ないことと、何もわからくて、何人やとって、

何時から何時まであけていたらいいのか

１から勉強すると言う状態だった。

開業地も、競争の激しい都市部がいいのか、競争が激しくない

郊外がいいのか、自分なりの計算はあったけれど、決め手が

無かったと悩みがあった

開業してからうまく、時間がかかったらどうにかなるとは

思っていたが、自己資金が少なかったのですスタートダッシュ

が切れるかどうか不安だった

２：「建て貸しで開業した成果」

開業して、今では年収一億円。

法人化申請申請済。

断然戸建てがよかった。単純に競合が無いこと、小児科なので、

分野がかぶる競合がないこと、駐車場が自院のみで自由に使える１３台ある。

新型コロナの対応が駐車場で出来たら。

ドライブスルー外来が出来た。

車で待ってもらえるから、待合室も密になりにくい。

ハイリスクハイリターンになると思っていたが、

クリニックモールで開業するコストより安く収まった。

３：「ＯＳＣ株式会社小副川にコンサル依頼した決めて」

いろんな開業準備サイトを見て、勉強していたけれど、
書いてある内容が一番論理的だったのがスタートで、
ただホームページがあまりにも胡散臭いので、迷っていて、
いろんなコンサルに会ったり、セミナーに行ったりしたいのに、
一番悩んでいた地域選定を自分なりに調べて検討した結果で、
ここが一番いいと計算上の核心があって、小副川さんだけがロジック
を持って肯定してくれた。他は自分がやっているクリニックモールを進めてきた。

マーケティングの論理を持って、クリニック経営のアドバイスをくれた。

それも精神論ではなくて。「地道に頑張っていれば、患者さんは自然に増えます」。
とは全く違う方法。
よそは職人としての医者としての理想

野立て看板を何週間も迷っている友達をみたりするとマインドは大切だなと思った。

人の分析は結果論で知らなくてお願いしてみた、人事に対しても独特解析
を持っていて、自分とスタッフのそれぞれの性格分析をやって能力評価
もやって、その上で採用も論理的に決める。そのおかげで開業後労務の
苦労がないく、誰も一人も辞めていない。

院長の雑務部分をやってくれる事務長を入れて、人件費１５％。


４：「まだ建て貸し知らない人へのメッセージ」
テナントに比べて、ものすごく資金がかかる先入観があると思いますが
、まずそれを捨てましょう。

モールやテナントに払う家賃と建て貸し開業で払う家賃や投資額はそんなにないです。
こちら側にとっても、患者さん側にとっても、デメリットが何一つ無い。

■Ｂ先生２０２１年３月開業実例

「開業初日から大繁盛する「地域密着医院」の作り方」の著者：大野 雅則先生（当社ＯＳＣ株式会社小副川がコンサル。大野先生ご自身も開業時は地主さんの建て貸しで開業)が大家となり、後輩のＢ先生(当社ＯＳＣ株式会社小副川がコンサル)が借り手となり開業された。
この実例自体が下記の本に載っています。

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